监理咨询公司在保障性住房建设中的作用

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推进保障房建设是党中央、国务院实施安居工程、实现“居者有其房”的民生工程,6月初,住建部要求1000万套保障房11月底前必须全面开工。本文从监理咨询的角度,阐述了监理咨询公司在保障房建设中是可以大有作为的。

近年来,各省市、各有关部门按照党中央、国务院的部署要求,积极推进保障性安居工程建设,下大力气解决城市低收入家庭等群体的住房困难,解决城镇新就业和外来务工人员的租房困难。应该说,它是改善住房供应结构、促进房地产市场平稳健康发展的重要举措,是加快实现“住有所居”愿景、惠及普通百姓的利民之举。在保障性安居工程建设过程中,作为我们监理咨询公司,是可以大有作为的。1多提建设性意见,当好党委政府参谋监理咨询公司作为一个服务型机构,它的直接服务对象是业主。在保障房建设中,面对的业主比较特殊,他是地方政府,或是政府的建设代理机构。监理咨询公司名义上是为业主服务,本质上是为政府服务。监理咨询公司必须充分发挥主观能动性,全心全意地为政府保障房建设服务。1.1监理咨询公司要领会保障房建设的意义。1.1.1住房问题是重要的民生问题。住房是人的一项基本权利,住房问题是重要的民生问题,是人民群众最关心、也是与其切身利益最密切相关的问题。推进保障房建设,有利于改善城市低收入居民的居住条件,加快建设保障性安居工程,对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。1.1.2保障房建设对地方经济有着重要的拉动作用。保障房投资本身对地方经济的拉动作用是明显的,虽然这种拉动比起商品房开发是微利的,但我们应当看到其中的规模效应、累积效应。保障房的大量推出,将让数量庞大的中低收入者以较低的成本实现“居者有其房”,而不必为了买一套商品房而节衣缩食、积蓄多年,从而在经济层面上为民众减压,使其摆脱“房奴”的阴影,并可释放出更多的国民消费力,“腾出”钱来改善生活,扩大内需。1.1.3保障房建设对于市场房价有重要的抑制作用。保障房投资力度加大,将有利于控制高房价,有利于更好地落实房价调整的政策目标,减少来自刚性需求的恐慌性需求,有利于防止房价和销量的暴涨暴跌。1.1.4保障房建设可以改善市民住房保障结构。大规模加速推进保障房建设,不仅是一项民生工程,也意味着住房保障制度的调整,不仅事关着楼市,还将影响到金融市场、经济结构,甚至于发展理念。这些年,商品房垄断的住房市场,地方的土地财政积重难返,扭曲的发展观不仅由此引发暴力拆迁等一系列新的社会问题,还严重挤压实体经济和企业创新空间,已成为转变经济发展方式的障碍。政府主导的大规模保障房建设,以民生为导向,可以给畸形发展的房地产市场降温,引导社会投资方向,鼓励更多企业和资本投入实体经济和科技创新。从这个意义上说,大规模加速推进保障房建设,还有望成为转变发展方式的重要突破口。1.2监理咨询公司要明确自己肩负的责任1.2.1保障房建设,监理咨询公司是政府的参谋助手。有人认为,政府是城市居住条件得到实质性改善所必需的资源的唯一持有者,政府在保障性住房建设中具有不可替代的地位与作用。保障房建设既是政府的政治责任也是政府的法律义务。笔者并不反对这种观点。事实就是如此,否则,党中央、国务院也不会将保障房建设的任务下达到各级政府。笔者要说的是,政府作为保障房建设的主体,它除了履行规划、组织、协调、筹资等职能外,它还同时充当着保障房建设业主的角色(尽管政府不直接管理工程项目建设),而监理咨询公司作为独立的第三方,代表业主监督管理建筑承包方,从某种意义上说,它是政府的质量监督员。1.2.2保障房建设,监理咨询公司是间接责任主体。业主与监理咨询公司签订监理合同后,形成了委托与被委托的关系。受业主委托后或者说得到业主授权后的监理咨询公司,它就可以在监督管理方面行使业主的职权,在工程的投资控制、进度控制、质量控制、合同管理、信息管理、组织协调等多个方面发挥着重要作用。就此而言,如果说政府是保障房建设的直接责任主体,那么,监理咨询公司就是间接责任主体。即监理咨询公司如果把不合格的保障房工程签字验收了,并签署了向工程建筑承包方支付相应的工程款,那监理咨询公司就应向政府承担相应的责任,即经济赔偿责任。1.2.3保障房建设,监理咨询公司肩负着多重责任。监理咨询公司在参与保障房建设过程中,基于不同环节,形成相对不同的责任。在咨询环节上,包括编制项目建议书、可行性研究报告,工程造价、招标代理、工程预算编制等前期工作,它的每一项活动,直接影响到政府部门的决策。在这个环节上,有些监理咨询公司出于自身利益的需要,编制的各类文件往往是跟着政府的感觉走,没有能负起参谋的责任。在监理环节上,包括投资控制、进度控制、质量控制、合同管理、信息管理、组织协调等方面,也存在着责任不到位的情况,有的对建筑承包方的建设行为不能实施有效的监督,防范不良建设行为;有的发现了问题后,没有能及时向有关部门反映,请求纠正不良行为;有的监理人员可能为了一己私利而丧失监理职责,从而给建设工程带来隐患。监理咨询公司必须从民生问题的高度,改变这些状况,切实负起应有的责任。1.3监理咨询公司要敢于建言献策。1.3.1监理咨询公司要当好百姓的代言人。监理咨询公司在保障房建设中,基于与政府的合作,在全心全意服务政府的同时,要牢固确立服务百姓的意识,坚持把关注民生、维护老百姓切身利益作为工作的出发点和落脚点。监理咨询公司服务政府与服务百姓在本质上是一致的。因为我们的政府是人民的政府,是最广大人民利益的代表者。监理咨询公司要注意倾听百姓的意见,广泛吸纳群众的建议,并及时地向政府部门反映,当好百姓的代言人。1.3.2监理咨询公司要多途径反映群众呼声。监理咨询公司向政府建言献策的途径是多方面的。它可以在编制项目建议书、可行性研究报告时,从规划、环境、出行、购物等多方面反映群众的呼声;也可以在监理过程中,从工程质量、节能、安全等多方面反映群众的呼声;还可以就群众反映的其它事项,采用口头或书面的形式向政府相关部门反映。1.3.3监理咨询公司向政府建言献策要多提建设性意见。群众的意见是多方面的,有的是代表大多数人意见,有的仅代表个人的意见;有的意见是合理的,有的意见不尽合理,监理咨询公司不能对群众意见不加甄别,一古脑地全部捧给政府,或者不加思考地编制在咨询文书中,这样既容易干扰政府的正常工作,又容易给政府工作带来误导。监理咨询公司要在吸纳群众意见的基础上,有重点地筛选具有代表性、合理的、建设性的意见,及时向政府相关部门建言,使政府在保障房建设中集聚民智、巧用民力。2积极参与前期工作,努力搞好咨询服务从咨询的角度看,监理咨询公司在保障房建设中,它的重要性不亚于监理环节。因为咨询服务直接影响到党委、政府决策,直接影响到工程质量,直接影响到工程成本。所以,监理咨询公司在保障房建设咨询服务过程中,要以科学严谨的态度、认真负责的工作作风,提供优质、高效的服务。2.1编制好可行性研究报告。2.1.1可行性研究报告是保障房建设的决策依据。它围绕社会效益、经济效益、环境效益等影响项目的各种因素,运用大量的数据资料,通过全面、系统的分析论证,来确定拟建的保障房项目是否可行。笔者认为,一份具有说服力的可研报告,不仅要有全面、系统的分析论证,而且还应当通过一些附件,如试验数据、论证材料、计算图表、附图等,来应验可行性报告的科学性、真实性,以增强其说服力。可行性研究报告为政府决策提供了第一手资料,是政府实施保障房建设计划的决策依据。2.1.2可行性研究报告影响到保障房建设的各个方面。可行性研究报告一般由一个总论和几个专题构成。总论实质是对项目简明扼要地概述,对项目承办人的形象和思想的相应描述。总论是项目评估、项目报批、贷款申请、合作对象吸引的主要依据。基本问题研究是对各个专题研究报告进行汇总统一、平衡后所作的较原则、较系统的概述。项目不同,基本问题研究的内容也就不同。基于保障房建设是政府工程这样一个事实,它着重解决的是项目新建的必要性问题、工艺技术上的可能性问题以及项目经济投入的合理性问题。尽管这些问题分成若干个专题来写,但所有的专题都是为结论服务的,而这个结论又是为政府的决策、政府的投入服务的。因此,编制好可行性研究报告是监理咨询公司服务政府民生工程的一个重要方面。2.1.3必须认真负责地编制好可行性研究报告。监理咨询公司在编写保障房可行性研究报告时,一定要尽心尽力,既要保证总论的内容完整、重点突出,又要注意与后面内容相照应。一要做好设计方案。可行性研究报告的主要任务是对预先设计的方案进行论证,所以必须设计研究方案,才能明确研究对象。二要内容真实。可行性研究报告涉及的内容以及反映情况的数据,必须绝对真实可靠,不许有任何偏差及失误。可行性研究报告中所运用资料、数据,都要经过反复核实,以确保内容的真实性。三要预测准确。可行性研究是保障房投资决策前的活动。它是在事件没有发生之前的研究,是对事物未来发展的情况、可能遇到的问题和结果的估计,具有预测性。因此,必须进行深入地调查研究,充分地占有资料,运用切合实际的预测方法,科学地预测未来前景。四要论证严密。必须做到运用系统的分析方法,围绕影响项目的各种因素进行全面、系统的分析,既要作宏观的分析,又要作微观的分析,只有这样,才能得出科学的结论。2.2全力搞好招投标代理服务。2.2.1严格按照《招标投标法》开展工作。监理咨询公司一旦接受政府部门委托,与政府部门签订合同,进行保障房招投标代理服务,就应当依据《招标投标法》的规定,恪守行业行为的规范,本着“公开、公平、公正”和“诚实信用”的基本原则,兼顾政府、材料供应商、工程施工单位等各方主体的合法利益,依法循章办事,阳光招标投标,真正做到招标过程中不违规、不违法、不出现腐败现象。2.2.2建立专门服务政府保障房工程的招投标项目组。政府保障房工程不同于商品房工程,保障房建设是服务城市中、低收入者的民生工程,而商品房建设服务的对象既可以是中、低收入者,又可以是高收入者,对于业主来说,前者追求的是社会效益,后者追求是经济效益。因此,在招标投标代理的各个环节,保障房工程的招标投标活动都应以低成本投入、微利服务为基本原则。监理咨询公司应适应当前各级政府大力推进保障房建设的宏观形势,在招标投标代理工作中,建立专门的服务政府保障房工程的招标投标项目组,切实搞好保障房工程的招标投标服务。我们盐城伟业监理咨询有限公司是一个具有甲级招标代理资质的企业,在服务政府保障房工程建设的过程中,专门成立了项目组,开展了代拟招标方案、发布招标公告(发出投标邀请书)、编制资格预审文件、组织接受投标申请人报名、审查潜在投标人资格、编制招标文件、编制工程量清单、编制标底、组织现场勘查和答疑、组织开标评标、草拟工程合同、编制招标投标书面报告等多方面服务,为政府保障房建设做出了积极的贡献。2.2.3为政府保障房工程选择最优中标者。招标成功的标准就是通过公开、公平和公正的招投标程序,为招标人最终择优选择一个最适宜承担招标项目的中标人,确保招标后合同的顺利履行。现在很多人把招标投标活动仅仅作为防止腐败行为滋生的手段,并认为招标项目只要顺利地招下来,没有不合法不合规的事情发生就算成功。笔者认为,招标项目成功与否不仅要看是否防止了腐败,保护了各方的利益,更要看是否为招标人选择一个合格的中标人,是否通过招标投标为招标人缔结了一份确保招标项目实现终极目标的有执行力的合约,从而实现项目有限资源得到科学合理的节约和优化配置。政府保障房工程质量是第一位的,所以招标投标的是否成功,主要看工程最终结果是不是保证了项目质量,是不是令政府满意,是不是令住户满意,而满意的最终核心问题应该是是否提高了社会效益。2.3切实搞好工程造价咨询服务。2.3.1深入了解造价咨询的内容。就政府保障房来说,工程造价咨询服务是指监理咨询公司接受政府委托,对保障房建设项目工程造价的确定与控制提供专业服务,出具工程造价成果文件的活动。工程造价咨询服务的主要内容包括:建设项目可行性研究经济评价、投资估算、项目后评价报告的编制和审核;建设工程概、预、结算及竣工结(决)算报告的编制和审核;建设工程实施阶段工程招标标底、投标报价的编制和审核;工程量清单的编制和审核;施工合同价款的变更及索赔费用的计算;工程造价经济纠纷的鉴定服务;工程项目全过程的造价监控与服务;工程造价信息服务等。2.3.2着力搞好保障房建设的投资估算。在保障房工程建设各阶段中,包括决策阶段、初步设计阶段、施工图设计阶段、工程招投标及承发包阶段、施工阶段以及竣工验收阶段,通过工程造价的确定与控制,相应形成投资估算、设计概算、施工图预算、承包合同价、结算价及竣工决算。值得注意的是,在上述造价形式之间存在着前者控制后者,后者补充前者的相互作用关系,而投资估算对其后面的各种形式造价起着制约作用。因此,只有采用科学的估算方法和可靠的数据资料,合理地计算投资估算,保证投资估算合乎现行市场价格,才能保证其他阶段的造价被控制在合理范围,使投资控制目标能够实现,避免“三超”现象的发生。政府保障房建设在决策阶段确定的各项技术经济指标,对工程造价有重大影响,特别是建设标准水平的确定、建设地点的选择、工艺的评选、设备选用等,直接关系到工程造价的高低。监理咨询公司应当站在政府的角度思考问题,采用技术与经济相结合的有效手段,通过技术比较、经济分析和效果评价,遵循技术先进条件下的经济合理原则,来选用投资估算的技术标准和参数。在做估算时,要注重具体项目的总体规划及方案设计,对估算指标加以必要的换算或调整。同时要密切结合每个工程的特点,正确反映其设计参数,切勿盲目地套用一种单位指标。2.3.3高度重视保障房建设的概算造价和预算造价。概算造价是在初步设计阶段,按照设计意图,通过编制工程概算文件预先测算和确定的工程造价。概算造价较投资估算造价准确性有所提高,但它受估算造价的控制。设计概算是编制保障房建设投资计划、确定和控制建设投资的依据。经政府批准的保障房建设项目设计总概算的投资额,是该工程建设投资的最高限额。在保障房建设过程中,年度固定资产投资计划安排、银行拨款或贷款、施工图设计及其预算、竣工决算等,未经按规定的程序批准,都不能突破这一限额。因此,设计概算编制的准确性非常重要。设计概算的编制要严格执行国家保障房建设的相关政策,完整、准确地反映设计内容,同时要结合拟建工程的实际,反映工程所在地当时的价格水平。设计概算编制完成后,应对其进行审核。首先将其与同类工程相比,审核其技术经济指标是否先进和合理;其次审核其投资规模是否任意扩大或出现漏项,从而减少投资缺口,缩小概算与预算之间的差距;再者审核设计概算是否偏高或偏低,以免影响工程造价的控制。预算造价是在施工图设计阶段,根据施工图纸,通过编制预算文件,预先测算和确定的工程造价。它比概算造价更为详尽和准确,但同样要受前一阶段所确定的工程造价的控制。在施工招投标时,施工图预算是编制标底的依据,也是承包单位投标报价的基础。因此,要高度重视施工图预算编制。3认真履行监理职能,严把工程质量安全关在去年11月底召开的全国建设工程监理会议上,住房和城乡建设部副部长郭允冲强调指出,质量和安全是一切工程的生命线,确保工程质量和安全,不仅是建设问题、经济问题,也是民生问题、政治问题;不仅是建设、勘察设计、施工单位的基本责任,也是监理单位的基本责任。广大工程监理工作者应以对国家、对人民、对历史、对子孙后代高度负责的态度,把质量安全摆在首位,切实履行监理职责。这段话用在政府保障房工程建设中,很是确切。对监理工作提出的要求非常明了具体,就是四个字:质量安全。3.1全力做好保障房工程的质量控制工作3.1.1严把建筑材料进场准入关。工程质量好坏,材料质量是决定性因素。监理咨询公司的现场监理人员要严格执行《监理规范》和工程监理的有关规定,对进入施工场地的建筑材料把好准入关。材料进场时,要严格查验材料准用证、出厂合格证和材料复试报告,坚决杜绝伪劣产品进场。凡是需要送检的建筑材料,如钢筋、水泥、钢筋连接、混凝土、砂石、砌块、塑钢窗、保温材料等,都要送检,没有检验报告,监理人员不得提前签字,经检验不合格材料的,要全部进行退场处理。基于政府保障房工程面广量大,监理咨询公司可建议政府采取政府采购的办法,加强对建筑材料的源头控制,以优质的材料确保工程质量。材料采购实施供应商评价制度,对供应商的产品质量、保证能力、企业信誉等各个方面进行充分的评价后,确定合格供应商。另外,监理人员要遵守职业道德和职业纪律,防止和避免向工程推销劣质建筑材料而影响工程质量。3.1.2严把建筑工程过程控制关。监理咨询公司要将保障房工程结构质量、使用功能和建筑材料对室内环境的污染、建筑节能等作为监理工作的控制重点,并按有关规定做好旁站监理和见证取样工作,特别是要做好厕浴间蓄水试验,房间层高、方正等重要使用功能的检查工作。一是加强对现场隐蔽工程的检查。在项目开工前,根据施工单位提交的工程施工计划,凡涉及基础、主体结构、防水、保温等重要隐蔽部位,经检查合格确认后,方可进行下一步工序施工。对影响工程质量的关键部位设质量管理点,落实专人负责。工程施工过程中,除按质量标准规定的检查内容进行严格检查外,在重点工序施工前,必须对关键的检查项目进行严格复核。二是加强对现场混凝土同条件拆模试块的管理。要防止和避免个别施工单位为加快模板周转,抢工期、省资金,用假试块送检,这极易导致混凝土强度不够提前拆模而产生裂缝,进而影响结构安全。监理人员要将同条件试块及时送检,经检验达到设计强度方可拆模。三是加强桩基础施工过程的监理。地基基础施工至关重要,监理公司的现场人员在桩基施工过程中,要做好事前、事中、事后控制,进而保证桩基础的工程质量。四是建立工程档案。对所有保障房项目,都要建立工程施工档案。3.1.3严格做好建筑节能质量监理工作。政府保障房建筑节能问题既是监理工作的重点,也是监理工作的难点。监理咨询公司应突出重点,攻坚克难。一是对设计单位的设计图纸进行审查,看在设计过程中是否考虑了节能因素,如果没有,可以向政府部门提出补充设计的建议;二是主体工程验收前,下达建筑节能通知书,明确工程的节能施工方案和保证措施,并要求施工单位做出外墙保温样板段,合格后方可进行主体工程验收;三是在外墙保温工程施工期间,不间断检查,一旦发现未正确执行建筑节能标准的,立即要求返工重做;四是实行建筑节能专项验收制度,节能验收不合格的,监理人员坚决不予签字。3.1.4严把工程分户验收关。监理咨询公司要本着对住户高度负责的精神,参与做好保障房分户验收工作,严格把好质量关。政府部门组织的分户验收,监理单位的总监理工程师、水电、暖气专业监理工程师,均应参加。检查验收时,要坚持质量标准。采用目测法和实测法。在实测中,用靠尺板、卷尺、线垂等工具,对房间墙顶面、地面、阳台、厨卫间、空调洞、门窗、水暖、电器等项目的质量状况全面仔细检查,当场填写质量分户验收记录表。验收中发现的质量问题,要督促施工单位及时整改。3.2积极做好保障房工程的安全控制工作3.2.1深入了解安全监理工作的现状。建筑施工安全关系到建筑施工人员的生命财产安全。然而,由于种种原因,不仅是保障房工程监理项目,几乎所有的工程建设监理项目,监理单位基本只注重对施工质量、进度和投资的监控。工程建设监理规定的主要内容中,也很少把安全监理作为一项重要内容,监理单位没有配备专门的安全技术人员,只是由质量工程师代管。因而施工安全很难得到保证,使得施工现场因违章指挥作业而发生的伤亡事故未能得到有效的控制。要扭转这种被动局面,就要强化安全监理工作,使安全监理成为工程建设监理的一个单独选项。3.2.2认真做好安全监理规划和细则编写工作。保障房工程在开工前,总监理工程师应组织各专业监理工程师编制安全监理规划、细则。监理规划应在充分分析和研究保障房工程的目标、技术、管理、环境以及参与工程建设各方等方面情况后进行编制。其中应有明确具体的、符合该工程要求的工作内容、工作方法、监理措施、工作程序和工作制度,并应具有可操作性。安全监理实施细则应根据监理规划、相关监理规范以及各承包单位上报的施工组织设计进行编写,还应结合工程的专业特点以及监理的工作流程进行。3.2.3切实做好安全资质和施工组织设计的审查工作。一是施工单位的安全资质,主要审查安全资质等级、年检是否合格等情况;二是管理人员资质,包括项目经理、技术负责人、质检员、安全员、施工员等,主要看各管理人员的上岗证及安全培训合格证,同时应审查各类人员的配备情况,如安全员,施工现场应按工程项目的大小配备专(兼)职安全人员;三是特殊工种作业人员,主要审查各工种的作业人员的持证上岗及年检情况,看各工种作业人员的数量是否配足;四是施工组织设计的审查,包括安全技术措施,专项施工方案,专家组审查、建筑工程安全防护、文明施工措施费用计划等方面;检查施工单位在工程项目上的安全规章制度和安全监管机构的建立等情况。审查结束后,要有相应的审查记录。对审查的结果要出具相应的审查结论。3.2.4扎实做好施工阶段的安全控制工作。一是对所进场的各项材料要实行报验制度(与质量相同),对于所进场的机械设备,施工单位要按要求进行报验,同时附上机械设备的合格证、检验报告等证件。经监理单位检查验收合格后方可进行使用;二是对施工过程中的安全监理工作做到一丝不苟。监理人员对施工过程中的安全设施要随时进行检查,包括基础工程(人工挖孔桩)、模板工程、外脚手架、卸料平台、物料提升机、三宝四口、临时用电等。现场监理人员要通过旁站、巡视、平行检验等方法,确保施工过程的每一个环节做到万无一失。三是督促施工单位落实安全整改措施。对检查中发现的各类安全事故隐患,应书面通知施工单位,并督促其立即整改;情况严重的,监理单位应及时下达工程暂停令,要求施工单位停工整改,并同时报告建设单位。安全事故隐患消除后,监理单位应检查整改结果,签署复查或复工意见。施工单位拒不整改或不停工整改的,监理单位应当及时向工程所在地建设主管部门或工程项目的行业主管部门报告。总之,安全无小事,监理咨询公司要加强安全监理一块的工作,将安全监理贯穿于保障房建设的全过程。

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