区域总体开发项目建设期施工总控场地管理研究

0 引 言

近年来，城市土地资源日益紧缺，尤其是作为超大型城市的上海，土地资源利用已经达到饱和状态，以土地资源综合开发、集约利用为核心的区域总体开发模式成为当前主要开发模式。从项目建设期角度出发，与传统建设项目相比，区域总体开发项目建设有着建设主体多、工程体量大、建设周期长、建设标准高等特点，以及各建设方信息不对称、进度相互制约、界面协调工作量大及管理人员力量薄弱的管理难点[1]，对业主方项目管理能力及专业技术能力均有较高的要求。区域总体开发项目的建设主要为政府财政资金投资，成立建设指挥部或项目平台公司等临时性组织以开展管理工作。

区域总体开发项目各建设项目用地紧邻，市政配套与地块内建设项目、地下产权建设项目与地面产权建设项目同步实施且建设主体不同，对于施工场地的管理无统一的协调。建设方对项目的管理和控制力量薄弱，项目总控正是加强业主方管理力量的一种新型工程管理模式[2]。

1 项目概况

某区域总体开发项目（以下简称“本项目”）为城市中心公园，总用地面积约150万m2，其中陆域面积占1 368 943.9 m2，水体面积为172 770.8 m2；建筑占地面积为52 740.19 m2，道路广场面积为219 542.75 m2；总建筑面积为522 333.45 m2，地上总建筑面积为359 695.28 m2，地下总建筑面积为201 471.48 m2；建筑密度3.42%，绿地率80.11%。公园内包括景观绿化工程、房屋建筑工程、市政公用工程等多个专业类别。建设区域内还包括配套市政道路、马术中心、歌剧院及地铁预留车站等多个建设项目。本项目共计16个单体项目，涉及相关建设主体9个。在场地管理方面，本项目存在如下难点。

（1）临时设施（以下简称“临设”）布置区域有限。虽然园区占地面积大，但进场建设主体多、施工单位多、施工作业人员多，且多数项目同步启动，临设用地需求大。各项目进度节点紧张，园区内无固定区域统一安排，临设需充分利用预留用地及施工内容较少区域布置，可布置区域有限。

（2）出入口及施工便道共用。多项目建设用地紧邻，且大型城市公园建设场地内部无市政道路，场地外围部分配套市政道路与园区内项目同步建设，接入外部市政道路出入口及区域内部可使用施工便道有限，部分出入口及施工便道需多方共同使用。

（3）施工场地冲突。区域内项目建设用地无市政道路分隔，周边配套市政道路同步施工，不同项目临近用地红线处的施工工序对施工场地都有不同程度的需求；部分地上、地下产权不同建设主体的建设项目，对同一施工场地也均有需求。

基于以上区域开发项目场地管理的难点，本项目引进了施工总控咨询服务，以协调多建设主体间关于移交借用管理、区域场地布置规划及动态场地布置调整等相关事项。

2 移交借用管理

区域总体开发项目一般采用一二级联动的形式，在一级开发阶段土地已由区域开发主体代管，进行土地整备；部分项目由地方政府进行征地，征地完成后移交开发总体代管及进行二级开发。因此，区域总体开发项目的土地管理权限首先由地方政府土地储备机构移交至开发单位，在项目建设过程中，场地管理需由建设方移交至施工方。此外，由于各项目间建设用地紧邻，临近红线处不同建设主体间的施工工序相互交叉，施工用地存在借用情况。

2.1 场地移交管理

园区项目完成相应招投标手续后，在施工单位进场前，需通过施工总控单位完成相关的交地流程，并签署相应的交地协议交予业主存档。园区交地协议应明确交地的范围（面积和范围坐标）、交地的时间及场地内实际情况（场地水电及场地内构筑物等）。

2.2 场地借用管理

园区项目与其他内外部项目存在施工场地交叉借用需求时，需通过施工总控单位协调完成相关的借地流程，并签署相应的借地协议交予业主存档。园区项目间借地需各项目施工单位明确相应的借地范围（面积和范围坐标）、借地用途及相应的借地时间，并提交与总控施工单位进行现场查勘、复核等工作，若查勘及复核期间，存在不满足双方借地条件的情况，则通过召开相应的专题协调会议进行协调，会议纪要以附件的形式记入借地管理协议。

3 区域场地布置规划

本项目中，虽然场地面积较大，但多项目同步施工，可用于临设搭建的区域有限。另外，出入口、施工临时道路存在共用情况。施工临设须统一搭建、统一管理，以保证场地的充分利用；临电、临水、临排等临时配套须合理设置，以减少对施工工序的影响；区域内的交通组织须充分协调，以保证施工的顺利推进。临时设施布置应符合总体施工部署和施工流程的要求，减少相互干扰；应方便施工和生活，办公区、生活区、施工区应分离设置；应符合安全、节能、环保及消防等要求；应遵守项目所在地行政主管部门及建设单位关于施工现场安全文明施工的相关规定。交通组织须合理组织园区运输，共建、共享，充分利用园区内部现有道路；与各施工工序协调一致，与临设布置充分融合，对各项目进行分流处理；保障园区道路交通安全，保障衔接区域如分合流点、施工场地与车道交界处等关键部位的各类人员及财产安全。施工临时道路清单，如表1所示。

4 动态场地布置调整

随着项目建设的推进，区域总体开发项目场地布置需不断地进行调整，包括临时道路和出入口，施工总控单位在场地管理中须结合各项目的建设计划，对周边市政通入通车情况、内部道路建设情况及施工道路的废除情况进行梳理分析。以临时交通组织为例，第一，须对园区设计道路方案进行梳理分析，包括各级道路路线、道路基本参数、面层类型、道路等级及设计承载等；第二，须对园区内的既有道路及园区周边的市政道路情况进行勘察梳理，包括道路宽度、设计承载情况、道路等级及废除时间等；第三，须对园区内各项目的通行需求进行分析，包括通行车辆情况、转弯半径、通行时间及通行路线等；最终，结合各项目施工计划及通行需求，对各项目的施工临时交通路线、出入口及施工临时道路的修建及废除进行明确（如表2所示）。

此外，拟废除的主要通行市政道路，因其作为多个项目的出入路线，因此在废除时间及废除后的交通组织安排上，需要进行总体策划。具体要对拟废除市政道路施工使用情况、拟废除市政道路范围的后续施工内容及拟废除市政道路后续各项目通行需求进行分析（如图1、表3和表4所示）。

施工总控单位通过现场查勘等方式，对场地布置规划实施情况进行跟踪；按照项目进度推进的不同阶段，对场地布置规划进行动态调整。通过第三方巡查的方式，检查

规划与实际现场实施情况的一致性情况，形成跟踪对比报告，识别界面规划实施中出现的问题，分析问题原因；发现重大问题应及时上报建设单位。监理单位负责对施工单位场地布置规划实施情况进行持续跟踪与日常检查。

4.1 场地临时布置跟踪

施工单位根据总控整合后界面规划技术文件进行场地临时布置的搭建及管理。搭建前，施工单位须现场放点放线，并由施工总控单位进行现场复核。搭建完成后，须根据各项目施工工况进行实时跟踪。当存在问题时（界面冲突等），应由总控单位按照界面调整流程进行相应的协调。

4.2 场地交通组织规划跟踪

施工单位根据总控整合后的交通组织规划技术文件进行场地交通组织的建设及管理，主要为新建临时便道的建设。因园区存在原有道路的利用与废除情况，施工单位须根据各项目实际计划及工况，对交通组织规划进行实时跟踪，当存在问题时（交通道路、流线冲突），应由施工总控单位按照界面调整流程进行相应的协调。

4.3 场地出入口布置跟踪

施工单位根据总控整合后的出入口布置技术文件进行场地出入口的建设及管理。因园区项目较多，出入口布置数量也较多且存在动态变化，施工单位应按照项目对出入口的实际使用情况进行实时跟踪，对已建设并使用管理的出入口及已建设未使用管理的出入口加以统计并管理，当存在出入口布置问题时，应由施工总控单位按照界面调整流程进行相应的协调。

5 结 语

本文分析了区域总体开发项目的特点及其建设期管理的重难点，结合项目建立了基于移交借用管理、区域场地布置规划及动态场地布置调整的区域总体开发项目场地管理体系，并阐述了区域开发项目施工总控场地管理思路、管理内容及工作流程。通过施工总控场地管理的实施，可实现多建设主体间场地的统筹协调及高效利用，规范区域场地管理流程，进而保障各建设主体项目的顺利推进。

参考文献：

[1]庄国方. 大型综合园区建设项目群的信息管理方法研究及应用[J]. 建设监理，2020（6）：60-63.

[2]贾广社，王广斌. 大型建设工程项目总控模式的研究[J]. 土木工程学报，2003（3）：7-10.