南京市开创既有建筑消防改造新路径，打造城市更新“南京样板”！

江苏省城镇化率达73.44%，城镇化进程进入后半场。从“拆改留”到“留改拆”，减少大拆大建、对城市原有建筑进行改造，是城市更新的重大转变。

在对既有建筑进行改造的过程中，受建筑结构、楼间距等条件限制，无法执行现有的建筑设计防火规范，“消防设计验收”成为一道难关。如何平衡改造利用好老建筑和保障消防安全之间的关系?南京不断探索，为既有建筑改造利用消防设计审查验收管理蹚出一条可行路径。

木质楼梯披上防火“外套”

3月6日，记者走进颐和路历史文化街区首批改造完成后对外开放的第11片区。春风和煦、游人如织，这些始建于上世纪20年代的百年老建筑焕发勃勃生机。

位于南京市鼓楼区的“颐和路公馆区”，共有285处院落，是首批公布的30个中国历史文化街区之一，在中国近代建筑史上具有重要意义。去年2月，颐和路历史文化街区复兴计划获南京市政府批复通过，109处院落更新改造工作正式启动。今年2月，31处院落改造完成，对公众开放。

历史建筑年代久远，大多大量使用木质结构，消防安全隐患较大。在对这些宝贵的历史馈赠进行保护利用时，消防改造也被作为一个重要专项课题来研究。“要把这些老建筑活化利用起来，就必须妥善处理好修缮保护与消防改造的关系。”南京市城乡建设委员会消防处副处长任新伟说。

经不断摸索，一张对症下药的“良方”就此形成。首先，委托知名专业研究机构对改造过程中的消防设计进行专项研究，以街区为单元编制防火保障方案。南京市建委会同规划部门、消防救援机构、文旅部门共同参与评审。最终形成可行性实施方案，报各有关主管部门备案，作为各主管部门开展各类审批、检查的技术依据。

南京颐和路历史建筑保护利用有限公司负责人黄忠介绍，对历史建筑，既要保护又要利用，一些常规消防改造会对建筑外观造成破坏，违背保护的初衷。而针对这片街区的“定制版”防火保障方案，巧妙实现消防保障和历史建筑保护的“两全”。例如，民国建筑里的木质楼梯防火性能几乎为零，但作为疏散通道必须具备防火功能。怎么实现?“我们把原来的木质楼梯拆下来，在楼梯背后贴上防火板，再原样装回去。”黄忠说，木楼梯的外观没有改变，耐火性能却大幅提高。

颐和路历史文化街区建筑紧凑，防火间距不足，消防车的通行宽度不够，怎么改善?解决方案是，具有文物保护价值的主楼保持不动，拆掉一些没有保护价值的辅助用房，合理规划消防通道，或对辅助用房进行翻新，提高防火等级。同时，专为街区配置“迷你消防站车”，可在街区主要通道自由穿梭。建筑内部的消防水龙也是“迷你版”，小巧的体积方便多处设置。

街区对外开放后，作为人流量较大的公共场所，还存在疏散安全区不够大的情况。改造时将第11片区的开放院落划分为9个防火组团，组团缩小后对疏散场地面积的要求也变小，同时还能有效抑制火灾蔓延。街区还配备智慧消防监控管理平台，引入火灾自动报警、电气火灾监控、自动喷水灭火等系统，厨房内设置燃气报警探测器，可谓是“武装到了牙齿”。

以南京颐和路历史文化街区为试点后，为了能让历史建筑防火保障方案具备普遍适用性，南京市建委牵头开展《南京市历史文化街区及历史建筑防火加强措施指引》课题研究，为消防设计和专家论证提供技术指导。黄忠表示，颐和路历史文化街区还有40多个院落要实施改造，有了首批改造经验，接下来的消防设计就容易多了。

曾经的“烫手山芋”迎转机

在南京幕燕滨江风貌区，一栋外形像帆船的白色大楼矗立在长江边。这栋大楼建于1992年，原本是南京港集团的龙建钢材交易市场，如今经过装修改造，成为度假酒店。酒店背靠长江，面朝幕府山，是风景绝佳的休闲之处。这个酒店项目的成功改造，盘活国有闲置房产资源，又解决附近缺乏住宿酒店配套的问题。南京旅游集团幕燕公司规划建设部负责人邵青告诉记者，如果没有《南京市既有建筑改造消防设计审查工作指南》，要将钢材交易市场改造成酒店后顺利通过消防审验，其难度无法想象。

2019年4月，建设工程消防审验审批职能划归住房和城乡建设部门后，南京作为“工程建设项目审批制度改革试点城市”，进行系列改革尝试。任新伟介绍说，既有建筑改造的消防审验工作普遍难度很大、矛盾较为突出。由于各历史发展阶段的社会经济、技术水平及技术标准不同，既有建筑普遍消防性能水平较差，存在不同程度的火灾安全隐患。但受现状客观条件限制，既有建筑在改造过程中难以执行现行消防技术标准。这造成既有建筑的改造因不符合现行设计标准改造缺少合法依据，成为制约城市有机更新顺利开展的突出瓶颈。

南京市建委对既有建筑改造的消防设计问题展开专题研究，针对具体案例展开专家论证，积累大量实践经验。2020年9月编制发布《南京市既有建筑改造消防设计审查工作指南(试行)》，之后半年不断完善，在2021年3月发布正式版。

2021年4月，南京被确定为既有建筑消防审验改革试点城市。这份《指南》，为城市更新中老建筑的消防改造指明路径。邵青说，龙建钢材交易市场以及其所在的港一地块早在2013年便被幕燕公司实施征收。但原有建筑的消防设施几乎为零，而酒店行业对消防保障的要求非常高，如何对其进行消防设计改造成为一个“烫手山芋”。2019年，幕燕公司与酒店品牌方谈妥引进方案，但一直无法办理消防相关手续。《指南》的发布，让这栋楼的改造真正具备可行性。

清理消防道路障碍、增设室外消防水池、加宽原有疏散楼梯、高位移设消防水箱、增设消防监控设备、改造消防泵房……在该项目的改造方案中，所有的改造均按照现行消防技术标准和要求。可以说，给这栋30年房龄的老建筑，配置最新最全的消防设施。邵青表示，在南京市规资局、鼓楼区政府的支持下取得改变使用功能复函及权属证明文件后，项目于2021年底顺利通过消防验收。

消防审验“堵点”被打通

在《指南》发布之前的一年多时间里，南京既有建筑改造的消防审验过程没有经验可供借鉴，南京市建委消防处采取“一事一议”办法，即为每一个既有建筑改造项目开专家论证会，甚至有的项目论证不止一次。

南京新街口地区原为明日大酒店的老建筑，由于设施老旧，在2019年时实施改造升级。酒店改造单位南京旅游有限公司负责人张敏表示，当时面临的最大困难是，这栋楼房建成20多年，我国的建筑设计防火规范几经修改，标准越来越高，有些是无法实现的。例如，现行的建筑设计防火规范要求酒店必须有可供消防车通过的环形车道，但该酒店和另一栋建筑的间距仅一米，不具备实现条件。

任新伟说，“用新规范去套老房子，有些地方确实无法实现。比如消防车道、疏散楼梯的宽度，现行规范中的标准更高。但是，不能为了适应建筑设计防火规范而去拆除墙体、破坏房屋结构。”

一个值得探讨的问题是，既有建筑改造是否必须符合现行建筑设计防火规范?江苏省建筑设计院副总建筑师、消防技术中心主任张诚曾多次参与既有建筑改造项目的专家评审。他表示，这个问题要从制定建筑设计防火规范的底层逻辑去思考。规范标准设计的根本目的是实现消防安全。比如设置环形车道是为了保障疏散和消防灭火，是否可以通过其他途径去满足呢?专家们认为是可行的。

经专家论证后，明日大酒店改造项目缺少环形车道的情况可通过增加房屋消防扑救面的方式来弥补。而与相邻建筑间距不足的问题，可以通过将相邻窗户改为甲级防火窗或防火墙的措施来解决。

张诚曾参与编写、论证《南京市既有建筑改造消防设计审查工作指南》。他表示，《指南》解决问题的思路是，在尊重历史客观条件的基础上，允许既有建筑改造时实施的部分技术标准执行原建筑建成时的建筑设计防火规范，同时在“物防”“技防”上做好功课，从而提高建筑的消防安全水平。

2021年3月，南京市建委和南京市规划局联合印发《既有建筑改变使用功能规划建设联合审查办法》。任新伟说，随着城市更新工作迈向深入，既有建筑改变使用功能日趋常态化，因难以办理相关变更审批手续，导致与规划许可证载明用途不符，进而影响办理消防审验、备案手续。《办法》所起到的作用是，通过正负面清单、企业函询等方式，简化既有建筑功能改变的审批程序。

《办法》和《指南》为既有建筑改造企业指明清晰路径。张诚表示，企业在施工前可先通过《办法》来判断能不能改造，如果能，《指南》会告诉他们如何改造。以前有些企业投入资金进行既有建筑改造，改造完后却发现无法通过消防审验，无法营业，造成损失。有了《办法》《指南》，这种情况可避免发生。

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