浅谈城市更新项目的复杂性和特殊性

——以一百商业中心项目为例

1 工程概况

上海第一百货商业中心（以下简称“一百商业中心”）多年来一直是上海的商业名片，在数十年的历史进程中随着时代变迁历经了多次整新装修改造，在新时代传统实体商业面临巨大压力和挑战的情况下，必须对商场的业态、布局、环境进行全面更新升级。整个项目由一百商业中心A馆（原市百一店）、B馆（原一百商城）、C馆（原东方商厦南东店）3栋单体建筑及六合路区域进行整体组合改扩建而成，位于上海市黄浦区，西侧为西藏中路、南侧为南京东路步行街、北侧为宁波路。此次改扩建总建筑面积约12.3万㎡，并在六合路上方建设顶棚及空中连廊使3栋单体互连互通。

受上海百联集团股份有限公司委托，笔者任职的上海市工程建设咨询监理有限公司（以下简称“公司”）承担了本工程的项目管理任务，在自前期策划至竣工验收的工程建设全过程中代表建设单位行使管理职责。管理工作内容涵盖项目的报审报批、设计管理、招标、造价、合约管理、进度、质量、安全管理、信息管理等。

2 项目特点、难点分析

在城市更新类项目中，最主要的复杂性来自于原有的建筑、结构、机电系统的不确定性，而在本项目中，除此以外，还叠加了诸多特殊因素，极大地增加了项目实施难度。

2.1 建筑本身的特殊性

本项目是多单体的建筑群，3栋建筑建设年代不一，A馆建于1936年，B馆建于2006年，C馆建于1996年，而且A馆为上海市市级文物保护单位，有特殊保护性要求；并且要在3栋既有建筑间加建新的顶棚和连廊，较一般的城市更新项目更为复杂。

2.2 建设进度要求的特殊性

作为商业设施，施工工程要最大程度降低商场运营损失，一是要求在商场销售的淡季（6月－12月期间组织进行施工；二是3栋单体不能同时停业，保证商场连续运营。工期紧、任务重，对于前期的策划准备和施工组织实施均提出了极高要求。

2.3 技术的复杂性和特殊性

3栋建筑建设年代不一，建筑、结构、机电系统情况各不相同，既有图纸不全，给改造工作带来极大难度。新加建的顶棚和连廊难度更高，要在宽度仅约4 m的有限用地空间内解决诸多技术问题，既要保证建筑效果，又要保证结构可行，还要避让地下管线，且不能与既有建筑进行结构受力连接，其技术难度超乎想象。

2.4 环境的复杂性和特殊性

本项目地处最繁华的商业地段，紧邻南京路步行街，并且位于地铁2号线和8号线两条地铁线路的保护区域范围内，周边环境十分复杂，施工期间的安全防护要求极高,且没有施工周转场地，车辆仅能从六合路进出，给施工组织带来极大难度。

2.5 报批工作的复杂性和特殊性

本项目建设涉及室内装修（其中含文物保护建筑）、局部外立面改造、新扩建顶棚和连廊以及六合路的整体改造，涵盖内容众多，包括文物装修、普通装修、新建建筑、道路改造等多种建设性质不一的建设内容，多种审批流程交叉，而且六合路为市政道路，其改造需通过市政部门立项实施，使得整个项目的报批工作极其复杂和特殊。

3 项目实施解决方案

3.1 充分的前期策划

面对本项目极其复杂的情况，为达到项目建设目标，我们在前期阶段进行了充分的分析研究，与商场运营方充分沟通并结合工程建设实际情况后，确定了三阶段工作方案。第一阶段2017年1月—6月为前期准备，进行设计、招标、报批及施工准备等工作；第二阶段2017年6月—9月，A馆、B馆闭馆进行装修，C馆正常营业；第三阶段2017年9月—12月，C馆闭馆进行装修并进行连廊顶棚建设及六合路整修，A馆、B馆完工开业。至2017年12月底前全面完工开业，最大程度满足了商场运营方的要求。

为达到上述目标，相应的制定了以下几方面针对性措施。

（1）采用设计—施工一体化发包模式，一是总体上节省了前期招标采购时间，二是施工单位可以较早介入开展工作，进行现场排摸及施工准备等工作。对于此类项目，施工单位的早期介入，对设计工作开展和后续的施工推进均十分有利。

（2）与相关部门协调后，考虑六合路需要进行整体改造，并且非市政主干道，在施工期间，对该道路进行了局部封闭，以有效解决施工场地问题。

（3）报审报批方面，结合相关部门的审批管理要求以及本工程的建设要求，经过认真分析筹划，制定了本工程分两个项目立项，办理三次施工许可证的报批方案。

立项一：室内及外立面装修、六合路加设顶棚。以百联集团名义整体立项，立项性质为改扩建。在该立项中，室内装修工程相对报批程序较少，先办理施工许可证1，以保证室内装修工程可以先行开工建设；六合路顶棚工程报批流程复杂，后另办理施工许可证2，时间上与室内装修施工做好搭接。

立项二：六合路改造及空中加设连廊。因处于地块红线范围外，以黄浦区市政管理所名义进行立项、报批，办理施工许可证3；工程涉及的费用以及具体建设管理工作均由百联集团负责。

上述的报批策划在最大程度上满足了本工程的建设需要，为了该策划的实现在实际实施过程中与上海市、区建管、规划以及相关的地铁、交通、交警、消防、环保、绿化、街道、城管等多个部门进行了反复协调沟通，其复杂程度远超以往的任何新建或改扩建工程，经过辛苦努力，工程最终在该报批方案的指引下得以按目标推进。

3.2 技术攻关

本工程在技术领域主要有以下三方面的难点。

（1）机电系统的更新改造范围和改造方案是城市更新项目所普遍面临的重点和难点。如，3栋单体建筑年代各异，机电设备使用情况各不相同；受工程投资所限，无法做到全部更新，而只能开展有针对性的合理更新；在前期阶段商场不具备停业检查的条件。在此情况下，在工程前期阶段，公司组织进行了深入细致的机电系统排摸工作，该工作结合了既有图纸、物业管理提供的相关信息以及现场查验，大量查验工作集中在夜间22:00以后的商城停业时间段，经过约三周的细致排摸，对各系统机房、管线、设备情况均得到了详实的数据，为设计工作、投资控制以及后续施工均奠定了坚实基础。

（2）A馆建筑为市级文物保护建筑，建成时间已超过80年，因此在本次A馆的装修改造过程中，对其的保护工作是重中之重。在前期阶段，对该楼的勘察、设计、施工方案均进行了反复论证，并邀请相关专家进行了多次评审。尽管前期做了大量的准备工作，但由于A馆建筑在近20年间进行过多次装修，其中部分资料不够齐全，且在前期的勘察、设计阶段，因商场仍照旧正常营业而无法进行全方位的检测，在施工中实际拆除原有装饰层后，发现了多处与原图纸不符之处，经补测，还发现局部的楼板强度较低、部分区域存在高差等异常情况。针对此情况又进行了方案的完善，增加了较多的保护加固工作，虽在一定程度上影响到了工程进度，但保证了文物设施的安全可靠。

（3）本工程最大的难点在于六合路顶棚和连廊的建设。首先是顶棚的基础必须落于红线范围内，不能侵占六合路道路，而场地本身就十分狭小，地形图标示尺寸与场地实测存在偏差，导致第一稿方案经批复后再遭调整；其次是顶棚和连廊在结构的受力上需自成体系，若与3栋楼结构形成整体则将导致3栋楼需全部进行抗震加固，为此设计单位进行了四次方案调整，方在技术上通过审核，期间报批工作再次多轮反复；最后因地块红线范围内本身空间有限、地下室结构及室外管线等原因，常规的桩基无法实施。经过深入研究分析计算，最终利用原建筑基坑施工时的围护排桩，经检测承载力后，连成整体作为顶棚的基础，解决了该难题。

3.3 进度控制及施工组织

在前述的三阶段工作方案的整体指引下，公司细化每一阶段各个条线的工作计划，紧锣密鼓地开展各项工作。三阶段的工作安排既与报批工作相匹配，又能满足商场不全部停业和减少停业影响的要求；并且从施工工作量上分块后更便于组织管理，最后进行道路施工的施工工序安排也比较合理。

2017年6月，取得施工许可证1，保证了A馆、B馆按计划闭馆，并且对六合路进行了封闭，施工全面开始。2017年7月，陆续取得施工许可证2和许可证3，保证了后续施工的有序衔接。2017年9月底，A馆、B馆装修完成，按计划开业；同时C馆闭馆，开始进行C馆装修和六合路区域施工。2017年12月底，项目整体完工，一百商业中心以崭新的面貌全面恢复营业，圆满完成既定进度目标。

4 成果总结及经验

（1）城市更新是未来工程建设领域的重要市场。每个城市更新项目都有其特殊性和复杂性，往往无章可循，需要制定全面系统的、有针对性的管控措施和解决方案，对项目管理者提出了更高的要求。本项目是对公司项目管理综合能力的考核。项目建设目标的实现，要从招标、报批、施工组织和技术管理等各方面进行综合、统筹与协同，公司组织了强有力的团队及后台支撑，切实发挥了专业作用，体现了专业服务水准。

（2）项目管理方与业主方充分沟通和互信。在建设目标的制定、工作方案的策划、实施过程中的协调等各方面中，项目管理方与业主方始终目标一致、高度协同，是引领项目建设成功的坚实基础。

（3）复合型高水平人才队伍的培养，始终是咨询企业高质量发展的关键。项目经理在项目管理工作中的作用至关重要。在本项目中，对项目经理的综合业务能力、领导能力、统筹策划能力的要求极高。其中个人综合业务能力是基础，领导、组织、管理协调工作更为重要，通过统筹各类资源达到完成任务的目的。另外，对于复杂项目，公司后台各类资源的有力支撑，也是推动项目工作和体现服务能力与价值的关键。

（4）本项目中仍有不足之处。特别是在六合路顶棚设计过程中的设计管理方面，在前期阶段过于相信和依赖设计单位，未对其技术方案的可行性进行深入分析，过于注重其建筑效果而缺乏结构分析，导致方案的反复调整。最终不仅在一定程度上影响了工期，而且给项目报批协调管理增加了大量工作。这方面以后需要得到进一步改进和提高。

近年来，城市更新已成为工程建设的一个重要板块。一百商业中心改扩建项目作为公司城市更新项目管理的典型优秀案例，通过各参建方的密切协同和共同努力，各项建设目标均圆满实现，并获评“2018年度上海市建设工程白玉兰奖”。一百商业中心改扩建项目管理的成功实践，对开展城市更新项目管理工作，具有很好的借鉴和指导意义。

作者简介：周明辉，任职于上海市工程建设咨询监理有限公司。

通信地址：中国(上海)自由贸易试验区东园四村439号603室，周明辉（收）。邮编：200120。