大型商业项目的基本建筑要求

大型商业项目的常规建筑要求

一、承重要求

卖场区：500㎏/㎡

仓库及收货区：1000㎏/㎡

办公室：150-200㎏/㎡

一般百货公司：350㎏/㎡

二、供电负荷的一般要求

商场照明：300KW（事故照明75KW）

商场户外照明：30KW

冷冻压缩机设备：250KW（备用电250KW）

生鲜设备：224KW（备用62KW）

商场空调通风：650KW

家电区插座：26KW

美食广场：86KW（如肯德基、麦当劳250KW）

商场排水设备：10KW

商场弱电电源：20KW（备用电20KW）

三、各行业经营面积及配套设施之基本要求

商业形态、业种的分布规划会影响购物中心的局部规划设计，也是购物中心持续经营、利润最大化的基本保障之一。购物中心内容的经营户较多，购物中心必须将承担租户经营业态、业种进行统一商业规划，形成错位经营，这样也有利于购物中心内部个体经营户区域的建筑、结构、水电、暖通、装修等方面的设计与经营户的要求相配套。

各行业经营面积及配套设施之基本要求

业种

使用面积（㎡）

技术需求

其它

餐饮

特色餐饮

1000以上

上下水、电力、天然气、排烟、排风、隔电池、新风、广告位

营业时间较长，充足的停车位

咖啡厅

80-200

上下水、电力、广告位

店铺外面有环境幽雅的庭院，可将座位散出来，增加气氛和吸引人流

西餐吧

300以上

上下水、电力、天然气、排烟、排风、隔电池、新风、广告位

酒吧

约200

上下水、电力

24小时营业

服务配套行业

美容美发

150以上

上下水（冷、热水）、电力

营业时间到晚10点

美体

500以上

上下水（冷、热水）、电力

营业时间到晚10点

最好提供停车位

洗衣店

50-100

上下水、电力、房屋进深

便利店

150-500

电力

小储藏室，24小时营业

药店

100-200

电力、与同业相隔必须超过300米

24小时营业

花店

10-30

上下水

银行

100-1000

电力、独立出入口、前面柜台的营业面积在100平方米以上

租买并举，租赁年限需10年以上

彩扩店

60

上下水、电力

彩扩店

60

上下水、电力

精品店

服装服饰、鞋帽、钟表、化妆品等

100以上

电力

注：1、以上是各类型业种商户的基本需求，相关数据（如水、电、气等的用量以及水下管的管径等）要根据个别客户及现场情况再做决定。

2、很多主力店商家提出相对苛刻的建筑要求，从而带给建设单位较大的建设成本投入，而在实际的招商谈判过程中，并非没有回旋的余地，这些商家首要考虑的是经济效益，然后是建筑要求，所以除主力商家硬性要求的指标外（如电力方面），在层高、柱距等方面商家亦会坐适当让步。

3、从嘉兴项目当前的地段看，如果地下一层作为超市，则层高设定在4.5～5米还是可以考虑的，以不超过5米为宜，并非一定要5.5米，适当降低层高会有利于开发商对建设成本的控制。

大型超市基本建筑要求：

楼层层高：卖场净高不小于5.5米，后仓净高不小于9米（看客户具体不同要求）

柱距要求：柱网开间10×10米（9×9）

楼板载荷：

（卖场800公斤/平方米（生鲜800，以前一般要求500就好），后仓1200公斤/平方米

卸货区：

考虑2或3辆35吨集卡（1或2就够了辆35吨集卡）和3-5辆小卡车满载重量及回车空间

停车位（根据面积来）：500—700个汽车位（差不多）800—1000个自行车位

货梯：2部5吨货梯（最好3部）

发电机容量：2400—3200KVA

建筑物长宽比例：（商家一般要求10：8最好）10：7（超市）或10：6

建筑占地面积：15000平方米以上

土地性质：国有商业用地

消防：符合国家及当地标准并能通过验收

其他要求：供水、供气、通讯设施、空调到位

百货基本建筑要求：

楼层层高：卖场净高3.6以上

柱距要求：柱网开间9×9米

楼板载荷：500公斤/平方米

卸货区：2-3辆小卡车满载重量及回车空间

停车位(若与超市在一起，就可减少车位量)

货梯（1大货梯，1人梯挨着，总共2就好）

发电机容量：2400—3200KVA

建筑占地面积：一般8000-15000平方米现在有的也8000-20000平方米

土地性质：国有商业用地

消防：符合国家及当地标准并能通过验收

其他要求：供水、供气、通讯设施、空调到位

代表性商业主力店的建筑要求：

A、百安居选址要求

一、对商圈的要求

1、在项目5公里范围内人口达40万以上；

2、须临近城市交通主干道或快速干道，至少双向四车道，且无（绿化带、立交桥、河流、山川等）明显阻隔为佳；

3、商圈内住宅及人口有快速增长趋势；

4、项目周边人口畅旺，道路与项目的衔接性比较顺畅，车辆可以顺利的进出停车场；

二、对物业的要求

1、物业纵深在50米以上，单层面积一万平方米左右；

2、层高不低于10米，对于期楼的层高要求不低于12米，净高在9米以上（空调排风口至地板的距离）；

3、楼板承重在1500KG/m2以上，对期楼的要求在2000KG/m2以上；

4、柱间距要求10—12米以上；（厦门明发商业广场的柱距是8米）

5、正门至少提供2个主出入口；

6、每层有电动步道梯连接，地下车库与商场之间有步道梯连接；

7、商场要有一定面积广场。

三、对停车场地的要求

1、1000个以上地上或地下的顾客免费停车位；

2、必须为供货商提供20个以上的免费货车停车位；

3、商场设计时要提供货提供物专用车辆掉头及转弯的场地，40尺货柜转弯半径18米；

四、其它

1、市政电源为双回路或环网供电（或其它当地政府批准的供电方式），总用电量应满足商场营运及司标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明、收银台、冷库、冷柜、监控、电脑主机等的用电需求，并提供供商场独立使用的高低压配电系统、电表、变压器、备用发电机、强弱电井道及各回路独立开关箱；

2、安装独立的中央空调系统；

3、物业租赁期限一般为20年或20年以上，并提供一定的免租期。

B、国美电器选址要求

随着国美电器在全国的连锁扩张，在全国不同地区和级别的城市均需要符合开设商场条件的商业物业。具体区域要求如下：

市场类别

要求

开店区位

店面规模

副省级以上城市

直辖市、省会城市、副省级城市

核心商圈

5000平米以上

区域商圈

4000平米以上

大型社区

3000平米以上

地级城市

市区人口50万以上，具有一定的购买能力

商业中心

3000平米以上

县级市场

江苏、浙江、广东等地的县级市

内陆省份发展较快的县级市（百强县优先）

副省级以上城市的较发达的郊区县

核心商圈核心位置

3000平米以上

国美电器连锁店选址标准如下：

产权：独立、清晰的产权

区位：位于城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利

面积：3000平方米以上

楼层：从一楼开始，地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼

广场：物业距街道的距离在6米以上，有开阔的停车场地和门前广场

设施：合格并正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯（两层以上）

C、台湾迪诺

有合法齐全的营业牌照

经营面积：3000㎡—5000㎡

位置：位于购物中心内，有鼎盛的人气

分布密度：一个城市一家

基本商场层高要求：4m以上

其他：普通柱距

D、美国时代华纳

层高：9米以上

数量：5厅以上；5—8个银幕

座位：1000—1500个

造价：2000元/㎡

总投资：1000—2000万元

电梯：直达电梯

其他：有小卖部

E、新时代百货

层高：4m（净高）

柱距：8.5×8.5m

位置：繁华的路口或购物中心内

停车场：800个，最好有地上停车场

面积：15000～20000㎡

二、主流业态选址要求

一、连锁快餐店

连锁快餐业是一种工业化程度比较高的餐饮服务业态，设有中央厨房，其商品销售流程与其他连锁商业有所不同，管理经营难度高于其他连锁业态和传统餐饮业。其与其他连锁业态、传统餐饮的差异情况如下：

连锁快餐店：原料→加工→配送→成品→销售

其他连锁业态：商品→配送→销售

传统餐饮业：原料→加工→成品→销售

1、商圈选择

客流繁忙之处，如繁华商业街市、车站、空港码头，以及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市。

2、立店障碍

连锁快餐业也属餐饮业，需消防、环保、食品、卫生、治安等行政管理部门会审，离污染源10米之内不得立店，相邻居民、企业或其他单位提出立店异议而无法排除，也会形成立店障碍。2002年起我国部分省市按《大气污染防治法》规定：禁止在居住区或居住建筑内立店。

3、建筑要求

框架结构，层高不低于4.5米。配套设施：电力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置，位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面。

4、面积要求

200~500平方米

5、租金承受

大众化快餐店：2~4元（平方米·天）

消费型快餐店：6~30元（平方米·天）

6、租期

一般不少于5年。

二、餐饮业

普通餐厅

1、商圈选择

普通餐厅分为商务型和大众型两种餐厅类型。商务型的普通餐厅以商务酬宾为销售对象，一般选址在商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市；大众餐厅以家庭、个人消费为主，一般选址在社区型或便利型商业街市。

2、立店障碍

开设餐厅须经消防、环保、食品卫生、治安等行政管理部门会审后，方可颁照经营，周边邻居有异议而无法排除的也能成为立店障碍。餐厅必须离开污染源10米以上，对较大餐厅，消防部门会提出设置疏散通道要求。

商铺门前有封闭交通隔离栏、高于1.8米的绿化，以及直对大门的电线立杆均为选址所忌。

3、面积要求

大众型餐厅80~200平方米，商务型餐厅150~10000平方米均可。

4、建筑要求

因餐厅为个性化装饰、布置，各种建筑结构形式均适合开设餐厅，但剪力墙或承重墙挡门、挡窗除外。餐厅门前须有相应的停车场。餐饮还应具备厨房污水排放的生化处理装置以及油烟气排放的通道。

5、租金承受

低层为1.50元/（平方米·天）以上，视地段、商圈确定租价。楼上餐厅租金略低。

6、租期

一般不少于3年。

面馆

1、商圈选择

面馆是中式普通快餐的经营形态，原料加工半工厂化，制面、和面、切面等工序在工厂里完成。面馆以切面半成品加工成商品，大大缩短了生产时间，满足人们速食的要求。面馆宜选择交通支道、行人不少于每分钟通过10人次的区域。

2、立店障碍

与餐厅相同。

3、面积要求

80~200平方米。

4、建筑要求

同餐厅

5、租金承受

2~5元/（平方米·天）

6、租期

2年以上。

火锅店

火锅店近十年来风靡全国，其原因是由于交通便利，人口流动管理放宽，各地饮食文化相融，饮食习惯互相影响。

1、商圈选择

火锅店是以大众消费为主的餐饮业态形式，选址于人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈。

2、立店障碍

与餐厅相同。

3、建筑要求

框架式建筑，厨房可小于餐厅营业面积的三分之一，其余同餐厅。楼上商铺亦可。

4、面积要求

120~500平方米。

5、租金承受

视商圈、路段、位置而定，一般情况下不高于4元/（平方米·天）

6、租期

2年以上。

茶坊、酒吧、咖啡等

1、商圈选择

消费者进入茶坊、酒吧、咖啡馆的动机是休闲或是非正式的轻松谈话，这与进入其他餐饮业的动机不同。该业态是以文化、情调、特色，以及舒适和愉悦来吸引消费者的，其选址往往是高雅路段，具有清净、优雅的环境，消费对象具有一定的消费能力和文化修养。

2、立店障碍

开设茶坊、酒吧、咖啡馆须经消防、治安、食品卫生等行政管理部门会审同意方可颁照经营，在噪音较大、邻里投诉时，环保部门也会介入加以管理。酒吧属于高档消费范围，国家课以重税，收取“消费税”，政府管理部门，包括规划、治安、消防等部门加以严格审核。

3、建筑要求

茶坊、酒吧、咖啡馆的布置和装饰有个性化与艺术化要求，但对建筑结构形式无特殊要求，视投资者创意、设想而异。层高不低于2.8米，电力按每100平方米10千瓦配置，有自来水供应。如与居民相邻，最好设置隔音层。

4、面积要求

50~400平方米。

5、租金承受

3~20元/（平方米·天）

6、租期

2年以上。

西点房、面包房

1、商圈选择

各种商圈均可开设。品牌企业往往开设在繁华的区域型、社区型的商业街市上。

2、立店障碍

同种业态。立店须经食品卫生监督部门会审核准，方可经营。

3、建筑要求

框架式结构，层高不低于2.8米，门面宽度6米以上，橱窗开阔，离开污染源10米以上。

4、面积要求

60~120平方米。

5、租金承受

知名企业可以承受10元/（平方米·天）以下租金，一般企业可以承受3~5元/（平方米·天）的租金。

6、租期

2年以上。

主题餐厅与酒吧

1、业态成因

在连锁超市大规模发展之后，普通商品经营困难，许多商业投资者转而投资餐饮服务业。餐饮服务业是个性化的商业业态（除连锁快餐），切忌雷同化。在激烈竞争中，该业态中的企业须以鲜明的特色来吸引特定的、固定的销售对象。随着生活水平、文化素养的提高，消费群体也会呈现出个性化的需求。

主题餐饮业态是以特定喜好（文化、艺术、体育等）为主题揉合餐饮文化，形成餐饮企业独特风格、特点的一种业态，其销售对象固定且消费能力较强。

2、商圈选择

文化、艺术类主题餐厅可开设在剧院、图书馆、公园、文化艺术故居；体育类主题餐厅，可开设在相关的体育场所附近。

3、建筑形式

与主题相关

4、面积

以设计特定对象的人群多少而定。