房地产公司加强对工程质量管理的问题研究

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摘要:防地产行业发展形势强劲,房地产也是关系到社会民生,但房地产行业也是目前投诉的热点,存在诸多问题,特别是工程质量存在问题。房地产工程质量问题牵涉到许多单位,有设计的、施工的、监理、分包的,但也有投资主体的房地产公司工程质量管理有关,作为建设主体,作为投资单位,需要面对千家万户,房地产公司对工程质量要求是高的,同时房地产公司工程质量管理上也处于主导地位,所以房地产公司对工程质量管理就显得优为重要。而目前房地产公司的工程质量管理过程中还存在合作单位配合差、管理混乱、管理人员业务水平参差不齐、重复出现相同的问题等问题。本文基于房地产公司对工程质量管理的重要性,结合管理中存在的问题,提出了加强房地产公司工程质量管理的几点对策。
关键词:房地产公司;工程质量管理;协调管理;科学的管理模式
前言
当前房地产行业发展形势强劲,销售火爆,但房地产行业也是目前投诉的热点。存在诸多问题,有规划问题,配套不到位的问题,不按期交房的问题,但最主要的还是工程质量存在问题。如:设计不合理影响使用功能的,屋面渗漏,厨房卫生间渗水,水泥楼地面起砂、空鼓、裂缝,房屋有消防隐患,电气产品无安全保证,电气线路连接不可靠,墙面空鼓开裂,给排水系统渗漏、管堵塞。存在这些工程质量问题有多方面的原因,有设计方面的原因,有施工单位没按图纸和规范施工,也有分包单位配合不好,有监理监督不到位,但最终形成的建筑产品是由房地产公司交给业主,要对业主负责,所以房地产公司在工程质量方面富有责任,应当加强对工程质量的管理。
一、房地产公司加强对工程质量管理的必要性分析
(一)市场的要求
随着房地产行业的发展,行业的竞争也越来越激烈,市场的要求越来越高,老百姓花几十万甚至几百万购买一套房子,肯定对房子的质量要求很高,不希望自己的房子存在质量问题。而一但发现房子存在质量问题,轻则要求维修整改,重则要求赔偿甚至于投诉到媒体和相关主管部门,给房地产公司带来极坏的影响,从而影响公司在行业内的竞争力,失去市场。这就要求房地产必须加强对工程质量管理,造出质量高的房子,得到市场的认可,做出品牌,公司才能更好的发展。
(二)在工程质量管理上处于主导地位
房地产公司作为房地产的投资者,在建设市场中往往处于主导、强势地位,如果房地产公司不重视工程质量的管理,则影响工程的其他责任主体对工程质量的管理,因为房地产公司在建设市场是买方,然后再卖给购房者。买方不重视工程质量的管理,不对提高质量进行投入,卖方又怎么能主动提高工程质量呢?
(三)建设和谐社会的需要
房地产行业关系到社会民生的问题,房地产的工程质量管理出了问题,轻则影响使用,带来社会纠纷,重则发生房屋倒塌,造成人员伤亡,造成重大经济损失。就会给社会带来不安定因素。为了建设和谐社会,房地产公司必需要加强工程质量的管理,为社会造出更多质量好的房屋,以满足广大人民的住房需求。
二、房地产公司目前对工程质量管理过程中存在的问题
工程出现质量问题的原因可以说很多,牵涉到多单位部门的方方面面,但作为房地产公司对工程质量管理,目前过程中存以下几个问题:
(一)合作单位配合差
房地产工程质量管理牵涉到的单位有设计单位、监理单位、总包单位、分包单位,这些单位技术水平有好有差,配合也有差异。合作的设计单位设计水平不高,设计行业有借用资质现象,私人接活挂靠;设计人员为了多拿提成赶图纸,有些设计人员缺乏责任心,这些情况都会导致设计的图纸存在较多问题,照图施工好的工程质量上存在问题.施工单位目前挂靠\分包现象严重,施工单位本身对规范要求不了解,对工程的质量通病不采取防治措施,偷工减料.监理单位不负责,监理人员素质低,与施工单位串通一气,对工程质量不严格把关;分包单位与总包不配合,不服从总包管理,现场预留预埋不到位,对别的单位产品不注意保护;这些都造成工程质量出现问题。
(二)管理混乱
房地产公司在工程质量管理上管理混乱,表现为:技术上对设计院的所设计的图纸把关不严,施工前不对图纸进形消化,对图纸中存在的问题依赖施工单位发现,对图纸会审重视不够,流于形式,配套专业之间确乏协调,相关规范要求不到位。房地产公司与其他各单位没有统一领导,质量上多头管理,对监理的作用认识不当,与监理的管理分工不清。组织管理不健全,存在责任不明确,分工协调不尽人意。
(三)管理人员业务水平参差不齐
随着房地产行业的快速发展,对工程管理人员需求也越来越多,一部分原来的监理、施工单位的管理人员进入房地产,他们对房地产公司的工程质量管理还不太了解,对房地产公司的工程质量管理的必要性和重要性认识不够,缺乏相应的管理方法,有的还缺责任心。随着国家大力提倡节约型社会建设,科学技术的不断发展,出现了许多新材料、新工艺,发展了如节能、节水、节材、环保等新技术,而房地产公司的一些工程管理人员对这些新材料、新工艺、新技术不甚了解,对工程中应用到的无法进行有效的管理.
(四)缺乏总结
工程中出现各种各样的质量问题,但许多问题是相同的,有的是同一工程重复发生,有的是前一个工程刚发生过,新的工程又发生,特别是一些质量通病,屡屡发生,许多问题事前做好管理,是完全可以避免的,而作为房地产的工程管理人员不去总结以前的工作中的经验教训,没有总结出相应的解决问题的方法,使得工程质量管理处于被动状态。
三、房地产公司加强工程质量管理的对策分析
针对工程质量管理过程中存在的问题,房地产公司应当加强工程质量的管理,具体对策分析如下:
(一)处理好与合作单位关系,促使其积极合作
1、设计单位合作
要积极主动介入可研、初设等前期工作,特别是对于工程质量源头性、基础性起决定作用的设计工作,房地产公司必须加大监理的力度。设计单位的设计对工程质量的影响很大,一个好的设计单位设计的图纸是既经济又方便施工,图纸存在的问题也少,照此做出来的工程质量问题一定是少的。必须通过对设计单位考察,设计方案比较,择优选用设计单位。应避免与挂靠的设计单位合作。委托设计时提供给设计的资料要准确、齐全,对设计产品的要求要尽可能的详细,并用一定的经济手段来刺激设计单位设计出好的图纸。房地产公司要总结出一套对设计的要求资料,并按要求对设计单位的图纸进行审查,以提高设计图纸的质量。
2、监理单位合作
要对监理单位工作应该有较客观的认识,不要只认为监理是房地产公司花钱委托聘请的,必须按照房地产公司的意愿和要求去工作,委托了监理的工程就不应该出问题;也不要将监理只当作摆设,只是完成资料的要求,而一味的压低监理费。应当在监理的授权范围内,发挥监理的作用,特别是工程质量管理上的作用。适当提高监理费以保证选到好的监理单位,也才能要求监理单位安排责任心强,业务水平高的监理人员现场监理。
3、总包单位合作
在选择总包单位时,要对单位的施工能力进行考察,特别是将要合作的项目经理的工作能力,所完工程的质量情况进一步了解。在确保工程质量的前提下确定合作的施工单位,不要追求最低价中标。在合作中选择较好的合作单位,建立长期伙伴关系。利用经济手段调动施工单位提高工程质量的积极性。
4、分包单位合作
应尽量减少使用分包单位,房地产公司直接分包的项目,分包单位也应与总包单位签定合同,并且服从总包的管理,特别是付款方面应当给总包管理的权利。
(二)加强协调管理
1、技术协调
严把图纸关,要求设计单位提高设计图纸的质量,减少因技术错误带来的协调问题。设计图纸的好坏直接关系到工程质量的优劣,在图纸阶段找出问题,并认真加以解决。同时抓好图纸会审也是技术协调的重要环节,图纸会审是房地产公司、监理、施工单位对图纸消化理解后,进一步找出设计中存在的技术问题,再从图纸上解决问题。做到事前控制。
对国家及地方建设部门颁布的新标准新规范,要组织设计、监理、施工单位学习并执行,对工程的质量通病防治措施,在工程建设过程中要督促执行。
2、管理协调
协调工作不仅要从技术下功夫,更要建立一整套健全的管理制度,通过管理以减少各单位的配合问题。建立以房地产公司、监理为主的统—领导,由专人统一指挥,解决各施工单位的协调工作,作为房地产公司的管理人员首先要全面了解、掌握各专业的工序,设计的要求。这样才有可能统筹各施工队伍,保证施工的每一个环节有序到位。建立严格的隐蔽验收与中间验收制度。隐蔽验收中间验收是做好协调管理工作关键。此时的工作已从图纸阶段进入实物阶段,问题也更加形象与直观,问题更容易发现,同时也最容易解决和补救。通过各部门的认真检查,可以把问题减少到最小。
要加大检查力度,要检查落实各参建单位的资质、人员持证上岗情况和质量保证体系的建立和有效运行情况;要检查监理单位针对工程项目制定的监理大纲和监理规划、细则的落实情况,加大对监理工作质量的监督和考核;要加大对实物工程质量的检查和检测,因地、因时适当扩大规范规定的检测数量和范围。要正确处理加快施工进度与保证质量的关系。在质量与进度的关系上,把确保质量放在第一位,绝不允许不顾质量盲目赶工期、赶进度。验交工作要引入责任追究机制。检验、实验是确保工程质量的重要环节,只有建立在对大量的原始记录进行抽查分析的基础上,才能得出科学合理的正确结论。要充分体现合同管理的严肃性,其核心是经济责任的落实。要依法规范合同制的实施,要通过制定合同,依法约束合同的各方,形成分担风险和共享利益的良性局面。要实行严格的工程质量寿命期管理,在寿命期内发生的质量问题必须追究责任,特别是经几赔偿责任,建立奖罚制度,在责任制度的基础上建立奖惩制度,提高各相关单位人员责任心和积极性。
3、组织协调
建立专门的协调会议制度,施工中房地产公司应定期组织举行协调会议,解决施工中的协调问题。对比较复杂的部位,在施工前应组织专门的协调会,使施工单位进一步明确施工顺序和责任。这里要强调的一点是,无论是会签、会审还是隐蔽验收,所有制定的制度决不能是一个形式,而应是实实在在,或者说所有的技术管理人员,对自己的工作、签名应承担相关的责任。这些只有在统一的领导基础下,并设立相关奖罚措施,才有可能一级一级落到实处。
(三)加强合同管理
房地产工程的工程质量管理,牵涉到许多相关单位,除了处理好与合作单位关系,促使其积极合作外,还应该在合同管理上加强管理。合同是承发包双方履行义务、享有权利的法律基础,明确各单位在工程质量管理过程中的权利和责任,合同是处理建设项目实施过程中各种争执和纠纷的法律证据。房地产公司应当以合同来约束相关单位,要求参加工程建设各方都要加强质量管理,确保工程质量。在合同签定时要对工程质量有要求,要明确质量责任;工程建设过程中按合同要求相关单位履行工程质量管理;对以完工程的质量问题要加强合同索赔管理工作。
(四)提高专业管理人员的业务水平、综合素质
工程质量管理的好坏与从业人员的水平素质密不可分。在做好管理的同时,此加强管理人员的技术培训,专业水平的提高,以及对新技术产品的了解掌握。培养施工人员的敬业精神与细致的工作作风、工作中不遗琐碎,不留后患。要形成优秀的责任团队,工作人员不但要具备一定的业务知识、专业技能、管理经验,而且还要学法、懂法、守法、依法,这样才能把握全局,才能使质量管理工作始终处于主动状态。
(五)发现问题总结经验
工程中出现各种各样的质量问题,作为房地产公司管理人员,要善于不断地总结前人的或者是以前工作中的经验教训。变教训为经验,对经常出现的问题,特别是工程质量通病,治要分析问题出现的原因,找出预防措施或解决方法,不断的进行总结。并在以后的工程中加强这方面的管理,做到事前有预见,事中有控制,避免重复发生相同的问题,提高工程质量。
(六)建立科学的管理模式
—直以来房地产公司工程质量管理,更多的趋于表面形式。工地办公室的各种图表,给人的感觉是管理得井井有条,而实际问题解决的怎么样,却要打个问号。虽然这些工作也很重要,对房地产公司工程质量管理重要的指导作用,但如果我们过于追求这些,势必有纸上谈兵之嫌,反而束缚了管理人员的手脚,无益于工程质量管理工作的改进和提高。这里所强调的加强管理,是指在现有管理水平的基础上,针对影响工程质量品质的—些关键问题,从技术上、人事制度上建立更有效的、更加科学的管理体制,明确每一个人员的目标责任、从而达到进一步提高管理水平的目的。就房地产公司而言,在工程质量控制中必须起主导作用,才能确保房屋开发建设质量工作的有序可控。建设单位要抓好自身建设,完善工程质量管理的体系和各项制度,创新管理体制。
四、结语
随着我国经济的快速发展,人民的生活水平不断的提高,对住房的需求越来越大。老百姓现在已不单是要住房,而且是要住好房,对房屋质量要求越来越高,作为房屋开发的投资主体,房地产公司对工程质量的管理就非常的重要。因牵涉到许多相关单位和方方面面,管理工作也存在很多困难,房地产公司只有加强了工程质量的管理工作,同时做好每一部分的工作,把问题、隐患消灭在萌芽状态,确保证工程质量。提供给老百姓更多更好房子,满足老百姓对住房的需求。所有的房地产公司都加强了工程质量管理,并且努力提高各方面的管理,房地产行业必将迎来更快、更好的发展。
参考文献
1、危道军,刘志强主编工程项目管理.武汉:武汉理工大学出版社,2004
2、桑培东主编.建筑工程项目管理.北京:中国电力出版社,2004
3、江苏省建设厅住宅产业化促进中心主办杂志.江苏住宅产业.2006.
4、南京市房地产经济研究会刊.南京房产经济.2005

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